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REITs当成股票炒?建信中关村REIT开盘即涨停,锁死30%涨停线,基金公司紧急提示风险

投资项目网 2021-12-19 13:11

  财联社(记者 韩理 周晓雅)12月17日,在网下认购阶段就异常火爆的建信中关村REIT正式上市。一上市该产品就受到了资金热烈追捧,开盘就达到了30%涨停板,吸引了数亿元认购盘。事实上,几天之前上市的华夏越秀高速REIT也受到了投资者的欢迎。

  不过在公募REITs热闹的背后,业内人士也在不断进行风险提示。建信基金表示,REIT收益出现超预期大幅提升的可能性很低,同时还要关注未来存续期内还可能会受到区域内产业园供给过剩、竞争力下降等不利因素带来的影响。

  建信中关村REIT上市首日涨停

  12月17日,第二批REITs中的建信中关村REIT正式上市交易。

  这只产品的火爆程度从其涨幅就能看到,一开盘就达到了首日涨幅顶点——30%,随后的交易时间中也牢牢锁住了30%的涨幅。这也是前面上市的10只REITs产品从未出现过的情形。

  而这只产品受到资金的追捧在市场人士看来,并不意外。在网下认购的环节,有认购意向的资金就已经相当火爆,面向公众发售的份额实现了一日售罄。根据最终披露的数据,基金战略配售部分实现100%有效认购。公众投资者认购配售比例为1.969%;网下投资者认购部分的配售比例为1.831%。

  在业内人士看来,本质上基础设施REIT底层资产收益及预计增值收益是支撑其二级市场表现的最主要因素。基础设施REIT的可分配收益主要来自于底层资产的经营收益及资产增值。以建信中关村REIT项目为例,其底层资产地理位置较好、历史现金流稳定,银行系公募基金管理人具有良好市场口碑,诸多因素都是其获得如此高关注度的合理解释。

  事实上,12月14日上市的华夏基金在上市首日也备受资金追捧。

  开盘后二级市场价格持续上涨,交投活跃,开盘25分钟,涨幅达17.5%,累计成交额破1亿元(基础设施公募REITs设置了上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制)。

  根据披露的数据,华夏越秀高速REIT机构网下认购和公众认购均启动了比例配售,其中机构网下有效认购申请确认比例为2.6%,公众投资者有效认购申请确认比例为2.1%。

  公开资料显示,华夏越秀高速REIT是越秀交通、中信证券、华夏基金联合推出的基础设施公募REIT产品,为看好基础设施项目投资机遇的投资者提供场内投资工具。

  记者了解到,尽管建信中关村REIT是第二批获批的产品,但是底层资产相当优质,基本面都比较好,存在二级溢价空间。

  一位资深研究员认为,公募REITs热度背后恰恰是财富管理市场的历史性迁移,当“刚性兑付”的非标消失殆尽之时,那些具有类固收或者“固收+”特质的产品必然会得到更多的关注。

  首批REITs运行平稳

  从首批REITs产品运行情况来看,9只基础设施公募REITs产品整体运行平稳。截至12月16日,首批公募REITs在运行的近6个月,场内价格较首发上市价格均有所提升。其中,富国首创水务REIT、红土创新【盐田港(000088)、股吧】仓储物流REIT等产品场内价格累计上涨超30%。

  早在今年6月21日,首批9只公募REITs正式上市交易,并且以封闭式形式管理。彼时,博时招商蛇口产业园REIT以14.72%的涨幅,在上市首日领涨;中航首钢生物绿能REIT次之,全天涨幅达9.95%。从总成交额来看,全天9只公募REITs总成交额达到18.6亿元。

  在随后的运行中,首批公募REITs一度遭遇破发。不过在近期公募REITs遭遇爆炒,以中航首钢生物绿能REIT为例,在9月13日之后,连续7个交易日出现了上涨,多个交易日的涨幅超过3%,场内价格一度达到18.55元。不过在9月27日和28日的2个交易日里分别大跌4.89%、5.40%。

  富国首创水务REIT出现了同样的情况,其场内价格也一度达到4.827元,而在9月27日和9月28日遭遇大跌,两天跌幅分别为4.93%和3.99%。在遭遇爆炒之后,9只公募REITs暂时得以平稳运行。

  分红方面,目前已有3只产品公告首次分红。11月26日,博时招商蛇口产业园REIT公告称,截至9月30日,其可供分配金额为人民币2743.30万元,本次分红比例为90%,按照本次分红比例计算的应分配金额为2468.97万元;该基金采取现金分红方式,分红方案为每10份基金份额分红0.2740元。

  11月12日,中金普洛斯REIT、中航首钢绿能REIT,两只产品相继披露分红公告,均采取现金分红方式,分红方案分别为每10份基金份额分红0.5220元、每10份基金份额分红5.1514元。

  多家公募建议理性投资

  随着场内REITs产品参与热情较高涨,产品的溢价情况也值得关注。以12月14日的单位净值为例,红土创新盐田港仓储物流REIT的收盘价较单位净值的升贴水率为41.42%;富国首创水务REIT的升贴水率为41.41%。

  另外,中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT等产品在12月14日的升贴水率也超过20%。

  公募REITs并非稳赚不赔,也表现在底层资产的盈利情况上。从首批9单公募REITs在交易所陆续披露上市后的首份季报情况看,虽然有8个项目均实现了盈利,但在第三季度,华安张江光大REIT却亏损570.8万元,可供分配金额也仅为2218万元。

  多家公募基金也建议投资者理性投资,不要盲目追高或杀跌,公募REITs因为分红预期较为稳定,因此适合长期持有获取分红收益,并不适合作为交易品种。

  就建信中关村REIT上市首日的表现,建信基金也表示,REITs的投资风险介于股票和固定收益产品之间,加之具有可供分配收益强制分红属性,更为适合偏好固定收益的长线投资者。

  “投资者应在了解REIT项目底层资产及收益情况的基础上,在合理期间内进行投资。”建信基金强调,因项目稀缺而怀着侥幸心理跟风炒作的行为不可取,避免过山车行情下带来不必要的投资损失。

  建信基金还表示,国内公募REITs市场在监管机构的悉心呵护下,迎来了试点发展的春天,投资者作为市场参与者之一,也需保持理性和耐心,为试点项目提供健康合理的市场环境,一起期待基础设施公募REITs市场进入蓬勃发展的盛夏。

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